Bewegt sich was im Wohnungsbau?
Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen ist im September sprunghaft gestiegen. Insgesamt wurden 24.400 Wohnungen genehmigt. Das sind 59,8 % mehr als ein Jahr zuvor, wie das Statistische Bundesamt mitteilte. Allerdings war der Vorjahresmonat auch extrem schwach. Im September 2024 wurden nur 15.300 Wohnungen genehmigt, das war der niedrigste Monatswert seit Januar 2012. Grund für Entwarnung sind die erfreulichen September-Zahlen noch nicht. Im Wohnungsbau hat sich die Stimmung im Oktober zuletzt wieder ein wenig eingetrübt. Die Unternehmen seien mit den laufenden Geschäften etwas weniger zufrieden, geht aus dem ifo Geschäftsklimaindex hervor. „Der Weg aus dem Tal ist noch lang“, sagt Klaus Wohlrabe, Leiter der ifo Umfragen. „Fehlende Aufträge sind weiterhin ein großes Problem.“
Fehlende Aufträge und fehlende Wohnungen erhöhen auch den gesellschaftlichen Druck. Die Zahl der Wohnungslosen in Deutschland hat einen Höchststand erreicht. Die Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe (BAG W) berichtet von mehr als einer Million Menschen, die im Verlauf des Jahres 2024 wohnungslos waren. 56.000 davon seien in die Obdachlosigkeit gerutscht. Zwischen 2023 und 2024 sei der Wert um 11 % angestiegen. Sie sind das offensichtlichste Opfer des Mangels an bezahlbarem Wohnraum. Das ifo Institut in München weist in einer Studie auf mögliche Folgen hin, auch für die Wirtschaft: Der Wohnungsmarkt drohe nicht nur zum sozialen, sondern auch zum wirtschaftlichen Problem und Wachstumshindernis für Städte zu werden, denn „Haushalte verharren in günstigen Bestandswohnungen, Wohnraum wird ineffizient genutzt und die Arbeitsmobilität sinkt”. Auf der Angebotsseite bremsen hohe Baukosten, Bodenpreise und Genehmigungshürden den Neubau. „Politisch gilt es deshalb, Angebot und Bestand stärker in den Blick zu nehmen durch effizientere Nutzung, Kostensenkung im Neubau und gezielte Förderung bezahlbarer Wohnungen“, schreibt Co-Studienautor Simon Krause. (Statistisches Bundesamt, Der Spiegel, Tagesschau, ifo Institut)
Einigung zum Gebäudetyp E
Bundesbauministerin Verena Hubertz und Justizministerin Stefanie Hubig haben sich auf ein Eckpunktepapier zum Gebäudetyp E geeinigt. Der Gebäudetyp E soll kostengünstigeres und innovatives Bauen ermöglichen. Die hohen Baustandards in Deutschland sind Kostentreiber, der Gebäudetyp E soll daher an dieser Stelle Abhilfe schaffen. Künftig soll es daher einen eigenen Vertragstyp geben, der ermöglicht, dass rechtssicher einfachere Standards vereinbart werden. Künftig soll dadurch sowohl beim Neubau als auch im Bestand auf Standards verzichtet werden, die nicht unbedingt notwendig sind – ohne dass Qualität und Sicherheit beeinträchtigt werden. Das Eckpunktepapier ist noch kein Gesetzentwurf. In einem nächsten Schritt soll ein Austausch über die Eckpunkte mit Ländern, Fachkreisen und Verbänden stattfinden. Auf der Grundlage dieser Gespräche sollen anschließend praxistaugliche gesetzliche Regelungen zum Gebäudetyp-E-Vertrag erarbeitet werden. (Die Zeit)
Plädoyer für die Senkung der Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Notarkosten – die Kaufnebenkosten erschweren den Erwerb einer Immobilie. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (z. B. in NRW, Brandenburg), dazu kommen Maklerkosten (ca. 3,57 % vom Kaufpreis) sowie Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 % – 2 %). Diese Kaufnebenkosten müssen in der Regel durch Eigenkapital gedeckt werden und dadurch steht weniger Eigenkapital für den eigentlichen Kaufpreis zur Verfügung. Eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und Empirica fordert politische Eingriffe. Unter anderem seien die Kosten für die Grunderwerbsteuer überproportional angestiegen, weil etliche Bundesländer die Steuersätze erhöht haben. In einem Gespräch mit dem Handelsblatt plädiert Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr für eine deutlich niedrigere Grunderwerbsteuer. Auf die Frage, was sie als Bauministerin tun würde, antwortete Mohr: „Ich würde die Grunderwerbsteuer deutlich senken oder gezielte Freibeträge beim Ersterwerb einführen. Denn oft fließt ein Großteil des Eigenkapitals in Nebenkosten statt in die Immobilie selbst. Das erschwert gerade jungen Familien den Immobilienkauf. Wohneigentum würde durch diese Maßnahmen für viele Menschen deutlich erschwinglicher.“ ( Handelsblatt+, BBSR)
Urteil zur Sonder-AfA
Wer in eine Neubau-Immobilie investieren möchte, kann unter Umständen von der Sonder-AfA nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) profitieren. Die zeitlich befristete Sonder-AfA in Höhe von 5 % gilt für Wohnungen in Gebäuden, die den Effizienzhausstandard 40 (EH40) plus Nachhaltigkeitssiegel QNG erreichen. Wichtig: Es muss neuer Wohnraum geschaffen werden. Damit ist aber nicht der Abriss eines bereits bestehenden Hauses und der Bau eines neuen Hauses gemeint, entschied der Bundesfinanzhof (Az. IX R 24/24). Ein Bauherr hatte ein Haus aus dem Jahr 1962 abreißen lassen, weil die Sanierungskosten mit 100.000 Euro unwirtschaftlich gewesen wären. Stattdessen ließ er es durch einen Neubau ersetzen und wollte die Herstellungskosten des Neubaus steuerlich im Rahmen der Sonder-AfA geltend machen. Das lehnte das Finanzamt ab, weil kein neuer Wohnraum geschaffen wurde. Das hat der BFH nun bestätigt. Anders hätte es sich verhalten, wenn die Bestandsimmobilie ein Gewerbebau gewesen wäre. (F.A.Z.+)
Aktuelle Finanzierungskennzahlen
Abgebildet sind Durchschnittswerte auf Basis der Finanzierungskennzahlen der Interhyp Gruppe. Pfeile zeigen die Trendentwicklung im Vergleich zum Vormonat an.